建築師教你簡單預判房價漲跌？房價跌越多都更越難推？ft.建築師 唐嘉鴻 | 斐姨所思【阿姨想知道】 EP316

影片總結

建築師唐嘉鴻以空屋率、餘屋率判斷房市：北屯恐跌 5 到 10%，南科周邊更危險。

建築師唐嘉鴻指出，房市景氣自 2023、2024 年高峰轉冷，接待中心案件從一年四、五件降到 2025 年僅一件，並看好台北蛋黃區、看弱中南部部分區域。他用餘屋率與空屋率分析：台北信義、蘆洲空屋率約 4% 至 5%，相對抗跌；北屯、中壢、龜山供給多但仍有人口流入，估計跌幅約 5% 至 10%；楠梓、鳳山、歸仁、善化則因推案多、入住少而風險較高。空屋增加也與老公寓修繕昂貴、難出租有關，他以自家房屋估計翻修需五、六十萬元為例。談到都更，房價須穩定上漲、營建成本可預期才較易推動；囤房稅實質稅率僅約 0.1% 至 0.2%。少子化對購屋需求的影響可能要到 2041 年才明顯；首購族則宜避開中南部 20 坪內小宅，以及屋齡逾 30 年、無電梯的房子。

章節

1. 0:00值班小道士 媒樂蒂：唐嘉鴻以餘屋率、空屋率分析購屋區域
2. 2:40房市寒冬建築師也苦哈哈！唐嘉鴻案量減至一案、以四象限辨房價風險
3. 6:23大量老房子是房市隱憂？蛋白區老屋修繕估五、六十萬元、屋主卻常閒置
4. 11:07囤房稅實質稅率僅 0.1% 至 0.2%；唐嘉鴻估重劃區成新蛋黃需十至二十年
5. 14:42房價下跌讓都更更難：正義國宅每坪 250 萬元、斯文里案市府介入後有進展
6. 19:27容積獎勵不是都更萬靈丹：唐嘉鴻建議首購避開中南部 20 坪內小宅與老舊無電梯屋
7. 22:36takeaway：房價緩漲與營建成本穩定才利都更，少子化影響約在 2040 年後

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