建築師教你簡單預判房價漲跌？房價跌越多都更越難推？ft.建築師 唐嘉鴻 | 斐姨所思【阿姨想知道】 EP316

影片總結

建築師唐嘉鴻以空屋率、餘屋率分析房市，提醒中南部小宅與老公寓風險高，都更更難推動。

建築師唐嘉鴻表示，2023、2024 年接案高峰後，2025 年只剩一個建設案，認為中南部房市較可能下跌。他以餘屋率、空屋率分析，台北信義、蘆洲等空屋率低的區域相對抗跌；台中北屯、桃園龜山可能修正約 5% 至 10%，高雄楠梓、鳳山及南科周邊則因供給多、入住少而較危險。他指出，空屋增加也與老舊中古屋難出租、整修費高有關；台灣囤房稅實質稅率僅約 0.1% 至 0.2%，抑制效果有限。都更須房價穩定上漲、營建成本可控，房價漲跌都可能讓協商卡關。首購族應避開中南部 20 坪以下小宅，以及超過 30 年、沒有電梯的老屋；少子化對購屋人口的影響，預估要到 2041 年前後才較明顯。

章節

1. 0:00值班小道士媒樂蒂：老家翻修估計要花五、六十萬元
2. 2:40房市寒冬建築師也苦哈哈！四象限點名信義、蘆洲與楠梓、鳳山
3. 6:23大量老房子成房市隱憂：40 年老屋翻修估五、六十萬元
4. 11:07囤房稅實質稅率僅 0.1% 至 0.2%，重劃區成新蛋黃需 10 至 20 年
5. 14:42少子化購屋衝擊約 2041 年浮現，房價下跌也讓都更更難談
6. 19:27容積獎勵非都更萬靈丹：首購避開中南部 20 坪內小宅與老舊無電梯屋
7. 22:36Takeaway：都更需房價緩升與營建成本穩定，少子化影響約 2040 年後浮現